HD地产财务风险控制措施

　　房地产行业是我国国民经济支柱产业，在中国经济发展进程中占重要地位。本文以HD地产为研究对象，选取其2014—2018年财务数据，识别目前可能存在的财务风险从广义角度出发是贯穿于企业生产经营全过程的风险，对其出现财务风险原因进行分析，并提出控制措施和建议。

　　[关键词]房地产企业；财务风险；偿债能力

　　1HD地产财务风险识别

　　1.1偿债能力分析

　　主要以流动比率、资产负债率指标分析偿债能力：流动比率从2014到2018年分别为1.43、1.34、1.52、1.40、1.36，其行业指标分别为2.03、2、2.15、2.09、1.91。资产负债率分别为76.31%、81.22%、85.75%、86.25%、83.58%。HD的流动比率逐年下降，平均值1.41，低于行业平均值,也没达到国际认可适当比率。这说明短期偿债能力一般，其原因是流动负债中应付账款与短期借款金额比较大。近5年房地产行业资产负债率在65.85%左右，而HD资产负债率是在80%左右，作为龙头地产企业其扩张迅速，但也承担较重债务，偿债压力与债务风险较高。

　　1.2获利能力分析

　　主要从以下三个指标分析其获利能力：从2014年到2018年销售毛利率分别为28.53%、28.10%、28.10%、36.09%、36.24%；销售净利率分别为16.17%、13.02%、8.33%、11.91%、14.91%；净资产收益率分别为18.42%、15.26%、11.72%、17.3%、22.6%。HD获利能力在18年增强，结合其年报数据，主要因为其经营收入同比增长49%，毛利同比增长50%。这也说明企业在近两年投资与开发环节中效率颇高。

　　1.3营运能力分析

　　2014年至2018年存货周转率分别为0.37、0.3、0.29、0.25、0.29，其行业指标分别为0.37、0.4、0.46、0.34、0.33。流动资产周转率分别为0.33、0.27、0.25、0.24、0.3，其行业指标分别为0.31、0.3、0.28、0.21、0.2。总资产周转率分别为0.27、0.22、0.2、0.2、0.26，行业指标分别为0.26、0.28、0.27、0.13、0.11。依存货周转率看其一直远低于行业平均水平，说明存货占用大量流动资金，使其流动性不足，周转速度慢，增大企业营运风险。而另两项下滑趋势，说明企业流动资产周转速度变慢。原因可能是企业存货没有及时销售，使资金回收延迟，造成资金流动性减弱，极有可能产生资金回收风险。

　　2HD地产财务风险成因

　　2.1多元化投资风险增大

　　因房地产企业项目投入资金额巨大，销售周期长，房屋总价款回收期长，且占用大量流动资金。所以，时间越长越可能面临不确定的财务风险。资料显示HD产业规模追求“大而全”，一有钱，就继续买地、分红、回购，无节制的多元化投入，此财大气粗模式在环境好时血赚，在环境不好时就是巨大的财务风险隐患。

　　2.2债务结构不合理与筹资渠道单一

　　对筹资活动中分析，企业流动负债长期占比大，而长期负债占比小，长短期债务结构不合理，会增加短期偿债能力风险，无形中增加企业筹资风险。HD主要以金融机构贷款和债券融资为主，19年发行200亿元公司债，若在未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅，则会影响债券本息的偿还，甚至会影响资金链。

　　2.3存货积压与回款压力增大

　　从营运活动分析，其存货周转率较低，说明存货周转状况差，会增加其存货管理成本，再加上企业的流动资产与总资产周转率逐年稍有下降，很有可能导致资金无法及时收回，而这样将会增加其资金链断裂的危险。

　　3HD地产财务风险控制措施建议

　　3.1完善企业内部控制，降低投资风险

　　首先，设置内部审计部门，把内部审计与财务控制结合起来，将使风险管控更有效。其次，重视成本控制，有利于提高利润，从而提高偿债能力。最后，在投资时仅凭管理者的直觉和偏好是不对的，应建立一套完整投资项目可行性分析机制，保持合理的行业跨度，做到项目间优势互补，资源互相利用。

　　3.2合理规划负债结构

　　HD地产应适当增加长期负债比重，减少短期负债比重。利用其自身良好的信誉，发挥企业财务杠杆效益，同时控制财务风险发生的可能性，不断优化资本结构。避免因为偿债时间不合理导致企业资金链中断的风险。总之，最好将资本权益结构控制在1/3自有资金，1/3银行贷款，1/3预售资金较安全合理。

　　3.3建立多元化销售方式

　　近五年HD存货周转率很低，这说明其积压情况稍重，也体现其近几年销售方式缺乏多元化与吸引性。所以，应将注意力转移到销售方式的创新与敢于尝试，如在销售的淡旺季，采取适合相对应季节的灵活的销售方法促进销售，同时还可以采用适当的优惠政策，在一定期限免收物业费或进行优惠折扣等措施。

　　【参考文献】

　　[1]温丰霖.A房地产公司财务风险控制研究[D].长沙：中南大学，2013.

　　[2]林永强.房地产行业财务报表分析方法浅析[J].财会研究，2018（30）：66-67.

　　作者：庄晓婷 冀晓伟