房地产是一个较为复杂的行业，需要大量的资金以及人才，生产经营比较复杂。其复杂性决定了税收筹划需要极高的专业性。政策性的导向会使政府部门对房地产做出一些政策调控，国家相继出台多个只适用房地产企业的政策，或多或少给房地产企业带来一定的压力。因此，应合理地安排筹资、投资和经营活动，选择灵活方法进行纳税筹划，以达到节约企业税收，降低企业成本，提高企业竞争力。房地产税收筹划的重要目的是实现企业经济价值最大化，在不违反法律法规的前提下，进行各种合理安排，筹划企业没有多交税。
关键词:房地产;税收筹划;措施
一、税收筹划的必要性
房地产行业的特殊性导致企业巨大的税收负担。为了减轻税收负担，房地产企业需要通过各种途径合理避税。但相关的法律法规种类繁多，房地产企业必须具备专业能力进行辨识，否则，很容易因为错误的认知导致错误的判断，给企业带来不必要的税收风险。房地产企业面临国家政策调控和外来企业的双重压力。企业若想增加竞争力必须通过各种方式增强自身实力。若企业在开展纳税工作时，可以通过利用政府的纳税扶持政策以及税收优惠，优化企业核算等方式减少自身的税务支出，就能提高企业效益，增强自身竞争力。
二、税收筹划的前提条件
(一)税收筹划的合法性原则
偷逃税可以减少纳税人的缴税金额，但违背了合法性原则。税收法律是国家以征税方式取得财政收入的法律规范，税法调整税收征纳双方的征纳关系，形成征纳双方各自的权利与义务，征纳双方必须同时遵守。税收筹划只有以合法性原则为前提，才可以考虑其他方式少缴税。
(二)税务人才重点培养
税务筹划实质上是一种高层次、高智力的财务管理活动，是事先规划和安排的，经济活动一旦发生后，就无法事后补救。成功有效的税务筹划不仅要求筹划的专业人员掌握正确的理论，更要求其具备办事的逻辑性和统筹全局的能力，熟悉企业筹资、投资、经营等全面业务，精通财税专业知识，并擅于根据税收政策变化预测出不同的纳税方案。否则，即使企业再迫切地想要税务筹划也难以实现。盲目的税务筹划，可能导致企业做出错误的决定。因此，企业如果想降低税务筹划的风险，提高税务筹划的成功率，就必须重视税务筹划人才的培养。只有税务人员具备了专业能力，才能筹划出合理可行的节税方案。
三、房地产税收筹划的一些措施
(一)相对收益筹划
相对收益筹划是在法律允许的范围内，使纳税人实现递延纳税。缓缴的税款获得货币的时间价值，实现财务利益最大化。例如，房地产项目竣工证照直接影响公司利润，企业所得税汇算清缴时点，竣工时间如果在年底，可以尽量安排在次年年初，项目所得税清算可延后一年，达到了缓税效果。
(二)绝对收益筹划
绝对收益筹划是通过合理的税收筹划方法使纳税人纳税总额绝对减少。合理的降低税额的方法主要有以下几个方面。1.政策寻租法政策寻租法是指新的税收法规尚未出台之前，纳税人及其群体通过寻租或游说来影响税法政策本身，使之形成对己有利结果的一种筹划方法。主要有以下三种情况:向行业协会哭诉政策;中介机构游说哭诉政策;反倾销应诉政策。在现行法律找不到适应的情形往往采用政策寻租法，同时要与税务机关进行良好的沟通。2.临界点筹划法税收临界点就是税法中规定的一些标准。当应纳税所得额超过一定标准时，纳税人就应该依法纳税或适用更高等级的税率纳税;当低于一定标准时，纳税人可以享受税收优惠或适用更低的税率。在税务筹划中，把税法规定的若干临界点称之为规避平台，临界点会由于“量”的积累引起“质”的突破，实践中要着眼寻找临界点，用临界点控制税负。房地产企业应巧用纳税临界点进行土地增值税的筹划。我国土地增值税实行四级超率累进税率制度。若增值率为50%、100%、200%时，说明达到了各适用税率的临界点。同时规定了对于纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策。增值率20%就是一个是否缴纳土地增值税的临界点。3.分散收入筹划法分散收入筹划法是将一定的价格总量划分为征税收入与不征税收入，收入与价外费用合理划分，减少缴纳税款。常见的示例为房地产企业销售精装房屋，将房款分解为销售房产和装修两项收入。因此，房地产企业只对销售房款部分缴纳土地增值税，其余不需要再缴纳土地增值税。4.核算方式选择法房地产企业承建项目时，同时有多个项目开发，在会计核算中可以选择是否分开核算。不同的会计核算方式，将会导致不同的税收待遇，运用不同的计算方式和计算标准都会对税收产生不同程度的影响。那么财务人员在做会计核算的过程中需要根据实际情况按不同的方式完成核算工作。如果房地产公司开发项目均为非普通住宅，那么应当采取合并核算的方式降低项目的增值额从而降低企业税负。一般建议土地增值税的筹划，财务部门在项目前期介入，按照筹划结果设置会计科目，防止由于进入较晚造成无法弥补的损失。此外，房地产公司最大的税收优惠政策就是绿色生态小区，这种形式的申请在设计阶段就应该充分考虑单独核算，避免由于前期错过，后期难以弥补。5.关联交易法房地产企业大多为集团化公司，站在集团整体角度上，通过设立一系列交易结构，将某一单个项目公司利润从高税区向低税区转移，降低集团整体税负。例如，地产集团成立自己的园林公司，将自产树木以合理价格卖给地产项目公司。由于上游园林公司免征增值税和企业所得税，下游的地产公司可以作为基础设施费在土地增值税中加计扣除，企业所得税也可以扣除，因此，集团整体税负得到降低。对于税务亏损弥补期限5年的政策，应充分利用，合理调节，避免出现不可弥补的亏损。
四、房地产企业税收筹划需要注意的问题
(一)及时掌握税收新政策
税收新政策往往是伴随着经济形势变化出台的。税收新政策一经征询，房地产企业的反映是往往最为敏感，房地产企业会根据新政策分析当前形势，并根据结果提出预案。等到税收新政策正式颁布后，可以及时了解其精髓，这时候再结合企业自身经营情况迅速做出反映。涉税信息透明化，便于管理层获取和掌握经营决策和重大交易考虑税收因素的影响。平时，房地产企业应组织员工认真研究、解读税收政策，多与税务机关沟通，把握税收方向，提升解决负责税务事务的能力。
(二)避免过度筹划
税收筹划对房地产企业而言或多或少都会涉及。但如果违背了合规性，变成了过度筹划，那么有可能造成较大的税务风险，甚至违反法律。例如，某大型企业通过一系列股权交易获得巨额利润，所获得的收益进行以前年度亏损弥补，以骗取企业所得税的少缴和缓缴。被税务机关认定为过度筹划，最终补缴税款和滞纳金。过度筹划的方案为了实现交易的真实性，保证账务的逻辑性，需要付出很高的代价。某些企业为了掩盖恶意筹划的痕迹，需要实施一系列设计以及包装。但即使如此也很难万无一失。即使短期内给企业带来了税收减少，很可能因为税收隐患影响企业长期利益。
五、结语
房地产企业涉及的税种多，税负高。企业应根据实际经营情况提早准备税务筹划。企业应当重视特殊重要的税种，充分研究可筹划空间，实现企业的利益最大化。另外，房地产企业常有债务重组、股权收购、资产收购、合并分立等重组模式，会产生不同涉税行为和处理方式，需要慎重对待。在企业实施税务筹划中，应深入研究税收法律，以合法性为前提，合规性为底线，工作中不断提升税务管理水平，实现专业创造价值。
参考文献:
[1]刘彬全.浅谈房地产企业税收筹划[J].财会学习，2019(36):182-184.
[2]黎显扬.浅议房地产企业土地增值税纳税筹划策略[J].中国房地产金融，2013(1):21-24.
作者：张芊樾
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