土地增值税清算及税收筹划风险

　　这篇论文主要介绍的是土地增值税清算及税收筹划风险的相关内容，本文作者就是通过对土地增值税清算的内容做出详细的阐述与介绍，特推荐这篇优秀的文章供相关人士参考。

　　关键词：土地增值税;清算;税收筹划

　　一、土地增值税清算

　　(一)土地增值税及原则

　　纳税人符合土地增值税清算的情况，具备这种情况后纳税人就可以依据税收法律规定和土地增值税的相关规定，对房地产开发项目中需要缴纳的税额进行计算，从而对房地产在这一项目中需要缴纳税款的行为进行明确，这种行为属于房地产土地增值税的清算。房地产企业在进行纳税时要将情况真实汇报，按照法律法规的有关要求对土地增值税进行缴纳，按照相关规定进行操作，在实际进行资金清算时要对信息数据进行真实准确地提供。

　　(二)房地产土地增值税清算的要点

　　(1)要对清算条件进行界定。房地产土地增值税的清算一般是在以下情况下进行，第一种情况是房地产项目建设竣工并且完成销售工作后，或者对土地使用权进行转让时，或者对整体未竣工决算项目的情况下进行转让，需要进行土地增值税的清算，第二种是房地产项目进行超过85%以上的已竣工验收建筑面积，同时没有在三年销售许可期内完成销售工作，同时还没有办理过土地增值税清算的情况下就需要进行及时的清算工作了。我们在开展清算的过程中，需要在成本和收入费用中对为转让的房地产进行剔除。如果要在清算完成后对未转让的房地产进行销售的话，就需要按照旧房及建筑物转让的相关政策进行土地增值税的缴纳和清算了。(2)要对收入进行准确的计算。我们在开展土地增值税的清算工作时，需要对收入进行准确计算，这个收入包括房地产转让获取的销售价款及相关收益等，不仅仅包含货币收入，同时也包含了实物收入和其他收入等。房地产收入的确认需要依据，因此我们必须保留完整且可靠的资料，这些资料包括了销售许可证、销售合同以及销售发票等等，同时在确定时需要对以下几点进行关注和留意，包括收入的确定要依据销售发票的金额，如果商品房销售发票上的金额不是全额销售收入的情况，就需要根据合同条款确定。预收房款后，在实际交房时产生实际测量面积与合同面积不一致如果此时出现了房款退补的情况，我们也要相应调整后再计算土地增值税。如果出现了债务抵偿等房地产转让的行为，或者职工福利购房等情况，我们则需要对房地产价值进行评估，在此基础上在将其作为非货币资产进行收入确认。

　　(三)对可扣除金额项目进行确定

　　对于土地增值税清算中可扣除金额的确定要合法合理，这些项目包括了取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用等，除此之外还有转让房地产有关的税金等其他符合规定能能够进行扣除的项目。在房地产开发过程中，房地产开发成本所占的比重较大，这也是房地产企业进行土地增值税纳税筹划的一个重要部分，在开发经营过程中，房地产开发企业就需要获取相关的合法凭证，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费以及公共配套设施费等，并且要确认这些项目是真实发生的，留存合同、预决算书等资料，以这些凭证为基本条件，向税务机关进行申请，供税务机关进行审核，对可扣除项目进行扣除。

　　二、房地产企业税收筹划风险建议

　　(一)积极运用税收筹划

　　房地产企业在经营和发展过程中一定要加强对税收筹划的利用，积极运用税收筹划降低税负。当前房地产企业大环境呈现出利润率下降的趋势，此时成本的管控就显得愈发的重要了，成本管控中一项重要的增收节支项目就是税收筹划工作，作为企业节省成本、提升利润率的有效方法，我们不仅要在销售定价上进行税收筹划运用，还需要在企业生产经营的各个环节上关注，如合作开发、经营模式选择等，在这些环节上我们认真考虑加以研究，分析税收对经营的综合影响，积极运用税收筹划的各种手段来实现企业经营利润的提高。

　　(二)分化企业项目定位和运作模式方向

　　一方面，土地增值税清算当前在全面、严格的执行，这也意味着地产商进入了平均利润的发展阶段中，另一方面由于房价上涨的客观情况，购房者在购房的过程中呈显著最显著的特征就是价格主导市场。在这种背景下，房地产企业可以考虑降低企业项目的定位，从高端向中低档普通住宅定位发展，同时充分利用免税临界点进行税收筹划，从而实现低成本的投入。同时，在运作模式上可以考虑温和价格定位，从而吸引更多消费者的眼球，走薄利多销的快销之路，进而提升企业资金周转率，加快资金回笼。除此之外，房地产企业也应关注到高档客户群体的需求和市场，随着经济社会发展，社会也逐渐呈现出财富两极分化的现象，房地产销售中这种导向更为明显，这也意味着房地产在项目档次定位中要考虑高端客户的需求，对于高端客户群体，价格并不再是主导要素，高端、大气、尊贵等成为房地产销售的关键。鉴于以上，房地产企业要积极把握二八原则，做好项目定位工作，积极猎取有效客户群体，从而获取更多利润。

　　三、结语

　　税收筹划是房地产企业实现经济效益最大化的一个有力武器，但在实际运行中，房地产企业也应关注到税收筹划带来的各种风险，所以房地产企业在关注税收筹划带来的一系列好处的同时，也要加强风险防范意识，从而推动房地产企业的长久发展。

　　参考文献

　　[1]宋春颖.浅析房地产土地增值税的清算和税收筹划风险[J].现代商业,2014(9).

　　[2]姜丽芹.房地产土增税的清算及其税收筹划[J].税务园地.

　　[3]尹丽芬.房地产土地增值税的清算及其税收筹划风险[J].财税探讨,2018(31).

　　作者：张振升 单位：河北中捷房地产开发有限公司